土地管理法修改通過 業內認為土地市場現有格局受沖擊較小

26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議以163票贊成、1票反對、3票棄權，表決通過了《關于修改、的決定》。經過此次修訂，農村集體經營性建設用地入市，允許集體可以把集體的建設用地，直接由集體出讓、出租用于建設，改變現有土地供應格局。

相關專家認為，經過這一調整，政府不再是唯一的土地供給者，更多土地進入土地供應市場，有利于緩解供給矛盾，但由于部分限制性條件，對現有房企拿地格局影響較小。

“公共利益”被明確

“土地財政”這一名詞一直伴隨著中國的城鎮化歷程，這一模式一方面為城市建設提供了資金，調動地方政府積極性，另一方面也在一定程度上扭曲了土地供應市場，造成相關問題。

此外，這次修訂明確了此前備受爭議的“公共利益”，界定更為明晰。“因為原來憲法和土地管理法都規定國家為了公共利益的需要可以征地，但是什么是公共利益?長期以來沒有明確的法律規定，特別是我們土地管理法又規定，任何單位和個人使用土地必須使用國有土地，所以導致了征收成為獲得土地的唯一途徑。”自然資源部法規司司長魏莉華表示，在總結試點經驗的基礎上，采用列舉的方式，對于哪些是公共利益可以動用國家征收權作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實施的基礎設施建設、公益事業、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發建設等六種情況確需要征地的可以依法實施征收。

政府的征地行為受到的限制性條件更多。魏莉華表示，新版《土地管理法》完善了土地征收程序，把原來的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。

在征地補償方面，也改變了以往的標準。按照土地原用途，以土地年產值倍數法來確定補償費用。此次修法明確，征收農用地的土地補償費、安置補助費標準依照“區片綜合地價”確定，規定并至少每三年調整或者重新公布一次價格；征收農村村民住宅，補償方式包括重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等，還增加了“并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償”的內容。

集體建設用地可直接入市

全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶表示：在集體經營性建設用地方面，這次是一個創新，改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農民直接增加財產性的收入。同時在集體建設性用地入市的時候，法律要求必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。

農村集體建設用地分為三大類，即集體經營性建設用地、公益性公共設施用地、宅基地。業內人士認為，集體建設用地放開流轉也就意味著土地不必再經手政府征地轉為國有土地，而是直接入市交易，這有利于打破現有土地市場“壟斷”的局面。

根據原國土資源部公布的2013年數據，集體經營性建設用地約2.8萬平方公里，具有總量少、地塊小、布局散的特點。因此，這一部分土地可直接供應帶有“試點”性質。

“這次我們在土地管理法修改過程中把土地管理法中的‘基本農田’全部修改為‘永久基本農田’，這個修改不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉變。”魏莉華表示，此次修法并沒有改變耕地保護紅線這一底線。十九大報告也明確提出，要完成生態紅線、永久基本農田、城市開發邊界三條控制線的劃定工作。“按照黨中央、國務院的部署，我們全面推進永久基本農田劃定工作，目前已經完成了2887個縣級行政區域永久基本農田的劃定工作，這次新修改的土地管理法總結實踐中永久基本農田保護和劃定的一些成功經驗。在第35條明確規定永久基本農田經依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農田必須落實到地塊，納入數據庫嚴格管理。”

對房企拿地影響較小土地市場不會被沖擊

“即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地，它不會對我們的土地市場造成沖擊。”全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶表示，此次修法不會對現有土地市場供應造成太大影響。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，依法登記的含義其實就是不動產確權登記發證的概念，沒有確權的用地是不允許入市的。這條規定實際上是這幾年農村土地市場變動最大的一條內容，也是集體建設用地同權同價精神的體現，也使過去地方政府行政法規允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙認為，一方面，改變了地方政府單一地通過土地財政增收的方式；另一方面對于房地產市場來說，集體經營性土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會，按照規定，集體經營性用地入市，只能用于經營性用途，因此，一些布局商業、辦公、產業的房企可以低成本拿地。

武蒙蒙認為，盡管集體建設用地也會應用于租賃房、廉租房、共有產權房等，但不能建設商品住宅，因此不會對商品住宅造成很大沖擊。

責任編輯：趙文佩