中國樓市探路新模式 調控政策現兩大“前所未見”

【中國樓市探路新模式】告別高增長時代后，回歸理性的中國樓市會走向何方？答案聚焦在房地產新發展模式上。

2024年上半年，中國房地產市場在供求再平衡中探索新發展模式。其間，房地產政策、市場、企業三個層面出現三大新變化，成為樓市發展新模式的重要注腳。

其一，調控政策現兩大“前所未見”。

首先，政策力度前所未見。上半年，限購、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購政策十余年來首次出現實質性松動，目前全國執行限購政策的地方僅剩個位數。各地首付比例和房貸利率持續下調。貝殼研究院統計顯示，截至5月底，百城中超八成城市首套房最低首付比例降至15%，百城二套房平均利率自2019年以來首次進入“3時代”(低于4%)。根據中指研究院監測，2024年上半年中國有約180個地方出臺房地產相關政策超360條。

中原地產研究院作了一個比較：如果將2022年年中時(調控政策最嚴厲時期)限制性樓市政策的力度視為100分，當下主要城市樓市收緊力度僅為22分。

其次，調控措施前所未見。今年以來出臺的諸如房地產項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，跳出了過去簡單“過熱時限制、過冷時刺激”的政策邏輯。業內普遍認為，新的“解題思路”有望推動庫存消化，解決現階段關鍵問題。

其二，房地產市場現積極信號。

6月份，中國主要城市樓市交易量環比回升。據克而瑞研究中心統計，6月份，重點城市新房成交量創年內單月新高。當月，中國30個重點城市整體成交1335萬平方米，環比增長17%，與一季度月度均值相比增長52%；其中，上海、廣州、深圳環比增幅均在35%以上。

二手房市場交易活躍度高于新房。克而瑞研究中心數據顯示，6月份，22個重點城市中，六成城市二手房成交量環比回升，其中，上海、廣州等領漲，增幅在40%左右；北京、杭州、南京等穩步回升，增幅在10%左右。中指研究院常務副院長黃瑜舉例稱，6月上海二手商品房成交超2.6萬套，創近一年新高；北京二手住宅網簽接近1.5萬套。

高能級城市率先企穩，被視為市場見底的一個信號，有評級機構“聞風而動”。近期，國際信用評級機構標普將中國海外發展有限公司的長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，并將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”。

其三，新發展模式催生新增長點。

經過20余年高速發展，中國房地產市場在解決了“有沒有”的問題后，發展重心向“好不好”轉變。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區建設、老舊小區改造……近期官方推動的一系列工程不僅提高居住的便利度和舒適度，也引導房地產業從“建更多的房子”向“提供更好的居住條件”轉向。

這一過程中，新增長點也隨之出現。國海證券研報認為，與典型發達國家相比，中國房地產業在物業管理、中介服務和居民自有住房服務等方面對經濟的貢獻率顯著偏低，有較大提升空間；隨著房地產業新發展模式逐步建立，未來房地產對經濟的貢獻將從增量擴張向存量運營服務轉移，上述活動有望成為新的經濟增長點。

存量運營服務正是當下房企轉型的重要方向。中指研究院企業研究總監劉水表示，典型房企普遍采取“輕重并舉”戰略，重資產的開發業務聚焦核心城市、以銷定投；輕資產業務則布局物業服務、商業運營、代建、長租公寓、產業園區、康養等多元業務。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經營業務的占比從8.9%增長到26.5%。

劉水認為，房地產行業格局正在發生變化，隨著房企風險緩慢出清，新生力量將乘勢崛起，房地產行業也將“辭舊迎新”。

責任編輯：李海嘯