存量房貸利率還能降嗎？提前還房貸又來(lái)了

【存量房貸利率還能降嗎】近期，受新發(fā)放房貸利率下降、理財(cái)產(chǎn)品投資收益率下行等因素影響，“是否要提前償還存量房貸”的討論再次多了起來(lái)，下調(diào)存量房貸利率的呼聲也有所增加。如何看待“提前還房貸”現(xiàn)象？目前商業(yè)銀行是否支持提前還款？經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。

記者走訪北京多家商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，目前銀行支持借款人通過(guò)線下、線上渠道預(yù)約提前償還存量房貸，但需提前至少一個(gè)月預(yù)約。以手機(jī)銀行預(yù)約為例，借款人進(jìn)入“個(gè)人住房貸款”板塊，點(diǎn)擊“預(yù)約還款”，然后可選擇預(yù)約還款日期、方式、金額等。若借款人于6月26日申請(qǐng)，目前最早可預(yù)約至7月26日。預(yù)約還款方式包括部分還款、全部結(jié)清兩種。去年2月，金融管理部門(mén)已作出部署，要求銀行做好提前還款服務(wù)，暢通線上辦理渠道，保證還款時(shí)間的可預(yù)期性，做到“客戶少跑路、快辦理”。

“是否提前償還存量房貸”的討論增多，主因是存量房貸與新發(fā)放房貸的利差擴(kuò)大、理財(cái)產(chǎn)品收益率下行，與2022年、2023年的“提前還房貸”現(xiàn)象類似。5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，取消全國(guó)層面首套住房、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。進(jìn)入6月，全國(guó)百城房貸利率已普遍降至“3”字頭水平，而此前的存量房貸利率普遍在4%以上。

“隨著住房信貸政策加快調(diào)整優(yōu)化，新增房貸利率下降明顯，與存量房貸之間的利差增大，借款人要求調(diào)整存量房貸利率的呼聲較高。”招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)，與此同時(shí)，金融市場(chǎng)波動(dòng)加大，居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好、投資收益率下行，保持住房貸款規(guī)模穩(wěn)定仍存壓力。

“提前還房貸”的本質(zhì)是居民對(duì)資產(chǎn)配置作出調(diào)整，需結(jié)合個(gè)人實(shí)際情況統(tǒng)籌考量，不宜盲目跟風(fēng)。“要根據(jù)個(gè)人房貸利率的高低、投資理財(cái)能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好、近期和中期資金安排等因素綜合考量。”董希淼說(shuō)，如果購(gòu)房者使用的是公積金貸款或利率顯著較低的貸款，建議借款人比較房貸利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系；如果提前還款讓借款人陷入較大的資金壓力，甚至讓家庭陷入流動(dòng)性危機(jī)，不建議提前還款。

下調(diào)存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現(xiàn)象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經(jīng)歷了一波下調(diào)，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還款規(guī)模一度有所下降。中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)此前表示，該行今年前3個(gè)月的房貸提前還款規(guī)模較去年四季度有所下降。

存量房貸利率是否仍有下降空間？多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、承壓影響，短期內(nèi)存量房貸利率下調(diào)空間有限。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較去年四季度末下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，跌破1.6%關(guān)口。從上市銀行近期披露的2024年一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看，凈息差也普遍下滑。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》曾明確提出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理的利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。我國(guó)商業(yè)銀行的凈利潤(rùn)主要用于補(bǔ)充核心一級(jí)資本以及向股東分紅，并通過(guò)資本的杠桿作用再次作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“但需注意，2023年調(diào)整存量房貸利率并未涉及存量二套房，因此，可適當(dāng)降低存量二套房貸款利率。”董希淼認(rèn)為，這有助于減輕借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房消費(fèi)需求。

責(zé)任編輯：李海嘯