鄭州二七商圈重整進行時：二七廣場還能否領航中原商業

二七商圈需要注入更多新鮮時尚元素 朱哲攝影

北京華聯鄭州二七店在上周宣布閉店，為重整中的鄭州二七商圈添了新傷。

今年以來，大商金博大店經營面積持續萎縮，大上海城物業經營遇困，歐亞集團鄭州百貨大樓救贖乏力，加上新田360廣場太康路店開業時間一再“待定”，為渴望迭代的二七商圈前景注入了更多的不確定性。

|傳統百貨店陷落，二七商圈進入淘汰賽?

7月2日，北京華聯鄭州二七店突發閉店公告，在河南商界釋放出震蕩波。

一時間，其門店員工、供應商、業務關聯方猝不及防。同一商圈的競爭對手，同樣在急促私語，討論著該店過往的沉浮以及物業方凱德置地尋找“接盤俠”的可選項等等。

昔日的北京華聯鄭州二七店，曾是北京華聯百貨店開啟全國擴張的代表作，也是2002年入豫的第一代全國連鎖百貨品牌，更為鄭州引入百貨連鎖價格戰。同時，它歷經數輪行業拼殺、“送走”多個同業對手，奠定二七商圈“三虎”之一的地位。

而今，這座約7萬平方米的百貨店轟然空置，留下待處置的過往數年壘砌的債權債務。這或許意味著，北京華聯百貨業態在河南的全面撤退。

一家商場撤出，在橫跨世紀的二七商圈似乎掀不起波瀾，但值得注意的是，今年上半年以來，二七商圈作為河南一級商圈所表現出的經營主體的變化、門店業態的交替，縝密且劇烈，乃至會影響到全省實體零售的發展走勢。

與北京華聯一路之隔的大商新瑪特金博大店也伺機而動。從上周開始，省內零售界就一度傳聞，大商鄭州地區集團將與杭州某商企合作，計劃將金博大店全面改造為“城市奧特萊斯”業態門店。

7月12日，大河報·大河財立方記者前往該店探訪，尚未發現動工跡象。該商場店鋪空置率超乎尋?！陜热轿鍖又g，空鋪近半。即便在該商場一層，西側物業空間也被圍擋遮攔。這足以說明，該店的品牌商數量，已無法支撐門店保持相對體面的經營秩序。

記者查閱其財報發現，因金博大店連年虧損，大商股份年報不得不連續“預警”：2016年至2018年，金博大店凈利潤分別約-1.05億元、-1.17億元、-1.44億元。2018年年報中顯示，金博大店營業收入為2.18億元，毛利潤率20.62%。由此可見，此時的金博大店利潤收入遠不及全年超億元的房租。此外，74個品牌在同年選擇撤柜，導致其聯營企業或商戶數量萎縮至186家。

值得一提的是，大商新瑪特金博大店，亦是當年大商集團邁過山海關、開啟全國連鎖擴張的標志性門店。14年前，它的前身金博大購物中心(未被大商取代物業經營資格前)年經營規?！爸北剖畠|”。2006年，大商集團以4.21億元價格拍得金博大城3年物業經營權，聲震國內零售界。此后，以金博大店為起點，大商在洛陽、漯河、新鄉、焦作、開封等省轄市接連擴張，構建出一張羽翼豐滿的河南店網。

如今，即便渴望新生的金博大店傳言轉型為“城市奧萊”，但后期操盤手和資源稟賦與二七商圈是否匹配，一切仍是問號。

二七商圈的濃霾不止如此。與大商新瑪特金博大店隔路相望的歐亞集團鄭州百貨大樓店(以下簡稱鄭百)和大上海城“同病相憐”。

作為進入二七商圈的最后一家外來百貨公司，2011年，長春歐亞集團著手收購鄭百股份，至2018年末持有鄭百股份54.83%。歐亞集團財報顯示，其接手以來，只在2015年實現盈利。記者查閱資料發現，2016年至2018年，該店的凈利潤分別為-17.3萬元、-758萬元、-109萬元。

此外，拖欠投資業主租金近一年的大上海城，也似乎陷入了“翻身乏術”的窘境。

今年5月，大河報·大河財立方記者在大上海城探訪發現，曾經一鋪難求的大上海城負一層，客流稀疏，不少店鋪閉門并打出了搬遷公告。

|二七廣場百貨店被取代，受技術、人才、模式等制約

二七商圈零售業的大變局，絕非一蹴而就，而是有著清晰的脈絡和本源。追溯可見，其業態騰挪之勢早在2016年便已開始顯現。

2013年前后，希冀于通過門店數量增長、擴大城市市場占有率的百貨公司仍在亢奮擴張。最典型的案例，便是北京華聯苦尋鄭州二號店、百盛二號店進駐鄭州萬象城以及王府井接連布局鄭州熙地港和錦藝城兩店。

兩年后，市場環境突變。如2014年8月末進駐鄭州二七廣場萬象城的百盛鄭州二號店，隨即在2016年8月便敗退撤場。2017年5月，百盛匯龍城店(鄭州一號店)也宣布撤場，成為第一個與二七商圈、河南揮手告別的百貨公司。

那么，2016年究竟發生了什么?

從表象看，從2014年至2016年，國內網購消費連續3年爆發式增長，進一步對實體商企形成了強勁沖擊。在百貨店試衣服，回家網購，成為當時很多消費者的選擇。

但事實上，“外力摧毀論”卻并不被業界普遍認可。在同周期內，與百貨店受到電商蠶食沖擊不同，購物中心的業績卻未受影響。相反，近3年來的鄭州市場，10萬平方米以上的超大購物中心多點布局。

那么，近3年來的二七商圈百貨店陷落或在消費市場遇冷的背后原因是什么?

先看市場環境，過往數年，“鄭堵”、二七商圈交通常年修路的現狀，至今還在上演。地鐵1號線的開通、3號線的規劃，都為二七商圈帶來長效穩定客流。但現實問題是，中高端消費者偏重開車出行，這與二七商圈窘迫的擁堵狀況和緊俏的停車位資源相矛盾。

另外，鄭州市常住人口雖然在今年突破千萬，但城市人口的增多，同時拉大了城市框架，拔地而起的區域型商業項目接連問鼎鄭州商業體量入市記錄。這意味著，二七商圈的外圍對手在不斷增多。反觀二七商圈，除2018年開業的大衛城外，鮮有其他選手入場。

再看競爭環境變化，以華潤萬象城、丹尼斯大衛城為代表的超大型購物中心，進一步激化了二七商圈競爭的激烈程度。

時過境遷，如今的二七商圈百貨業態逐漸被邊緣化。這是因為，相比國外百貨業，國內百貨店運營團隊在近20年中被迅速催熟，但對商品、品牌、客群維護及團隊的管理等方面的認知還不夠專業。早年間，百貨店多憑借門店地理優勢以及消費者信息不對稱，靠“二房東”模式來收租。

事實上，二七商圈內不止一位親歷者向記者闡述：百貨店敗在商業模式根基不穩、專業技術落后、人才流失等方面。同時，面對近5年國內消費市場由剛需購物切換為休閑娛樂的趨勢，其失敗的主要原因更在于對既往“成功模式”的盲目堅持。

“百貨店一樓做奢侈品、化妝品，二樓做少女，三樓做男裝……這些總部確定的門店布局結構，我也改不動，就算調整，也不能出框。否則，項目上報審查便會通不過。”某國內知名商企河南區離職高管多年后吐露心聲。

|“該來的遲早會來”，二七商圈自愈進行時

區域商圈的增多、百貨店業態的陷落，會讓二七商圈這一“中原商貿”扛旗者邊緣化嗎?

令人意外的是，商業領域各業態、各鏈條環節的受訪者均表示否定?；蛉缫晃簧探玳L者所言，“經歷過上世紀90年代末的亞細亞大崩塌，二七商圈還有什么不能經歷的?”

在那個年代，二七商圈區域的國資競爭主體各不相讓，無法找到錯位或調和的方案。于是，受困于自身體制因素和商業模式，不得不向民營商業資本交出了“領跑棒”。

20年后的今天，民營資本早已是零售業的絕對主力。但在互聯網時代的沖擊下，舊有百貨業態模式持續老化。

不破不立，在百貨店坍塌的同時，新的力量正在二七商圈崛起。

新田360廣場太康路店仍在為明年的開業做籌備。今年春節前，國貿360高管在接受大河報·大河財立方采訪時曾透露，該購物中心的客群定位為20歲至35歲女性，近似于日本丸井百貨MARUIOIOI。以此定位，完成門店設計風格、樓層業種布局、商品內容與服務將實現重度垂直，由此在華潤萬象城、丹尼斯大衛城的夾縫中獲得自己獨立的生存空間。

而在西太康路上，前身為百盛匯龍城店的igo大樂城正在進行系統化改造。有消息稱，其投資方吸納了部分丹尼斯管理層加入，希冀能打造一個聚焦95后的時尚年輕群體、經營體量近10萬平方米的全新社交商業綜合體，包括潮牌、快時尚、健身房、電影院、拳擊館、城市蹦床等體驗業態。

此外，去年4月，華潤萬象城東側空地“落靴”。該地塊即為傳言已久的萬象城二期建設用地，據悉，該項目規劃面積約60畝，建筑限高260米。

另值得關注的是，去年5月，二七商圈地下綜合管廊已經開工在建。該項目位于二七路金水河至人民路段、太康路銘功路至人民路段地下，工程全長約為2.1公里。項目建成后，將形成十字形的地下商業街，并與地鐵1號線、3號線部分站點聯通，將為二七廣場、大衛城、金博大、人民公園等地輸送大量客流。

“二七商圈或會遇到市場變革的陣痛。但在消費市場、商業投資者、品牌商心里，它仍是河南不可替代的商業高地?！钡つ崴辜瘓F百貨事業處總經理薄濤給出的理由是，當前，二七商圈的業態豐富度、客群覆蓋能力及品牌豐富度，是河南省內其他任何商圈都無法企及的。而且，當前中部省份經濟活躍，品牌商對河南的投資熱情持續。

而CBRE世邦魏理仕顧問及交易服務商業部董事張桐認為：“受制于土地資源的稀缺和限制，未來的二七商圈會有一定規模的存量升級改造可能，也有出現商改辦的可能性。而二七地下綜合管廊在改造完成后，勢必會進一步提升商圈內客流到達的便利性及相互間的滲透率。地面的改造，也將使商圈內市政環境及道路環境變得更加干凈、整潔、美觀。”

二七商圈在變，二七商圈會變，二七商圈將變，值得我們拭目以待。